wertermittlung24.de - Gutachter für Immobilienwertermittlung

 

 

Vermessungsbüro
Manthey & Schmidt
Hinrichsdorf 3
18146 Rostock
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Gutachtenform - Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten über den Verkehrswert

Gebäude
Immobilie

Verkehrswertgutachten (Komplettgutachten):
In einem detaillierten Gutachten werden alle objektbezogenen Daten ausgewertet. Umfangreiche individuelle Berechnungen und Analysen unter Berücksichtigung der marktspezifischen Situation und detaillierte Begründungen und Erläuterungen führen zu einem allgemein anerkannten Gutachten. Es handelt sich hierbei um allgemein anerkannte Gutachten.

Kurzgutachten (über den Verkehrswert):
Die Auffassungen über die Form und den Inhalt eines Kurzgutachtens variieren sehr.
Sie reichen von:

  1. Wertexpertise mit kurzer Baubeschreibung, ohne nachvollziehbare Berechnung (nur Ergebnis)
  2. überschlägiger Berechnung nach ungeprüften Angaben des Auftraggebers
  3. Berechnung nach nur einem Wertermittlungsverfahren (Sachwert oder Ertragswert)
  4. komplette Berechnung, aber Entfall der Lage- und Baubeschreibung, Anlagen, Bauzeichnungen, Fotodokumentation

Grundsätzlich sind Kurzgutachten nicht gerichtstauglich, aber oft eine angemessene Form einer Immobilienbewertung. So kann das Kurzgutachten beispielsweise zur Überzeugung eines Verhandlungspartners von einem realistischen Verkehrswert oder als vorgerichtliche Entscheidungshilfe dienen.
Wir favorisieren bei der Erstellung eines Kurzgutachtens die Variante 4, denn in dieser sind die Berechnungen identisch mit einem kompletten Verkehrswertgutachten. Es fehlen aber die Beschreibung der Lage, die Baubeschreibung sowie die Anlagen (Lagepläne, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Fotos). Wenn die Beteiligten das Objekt kennen, stellt dies meistens kein Problem dar.
Unterstellt man gleiche Bedingungen und Grundlagen, ist das Ergebnis eines Kurzgutachtens mit dem anderer eventuell vorhandener Gutachten vergleichbar. Nachteilig ist, dass es ohne Objektbesichtigung für Objektunkundige nicht nachvollziehbar ist.
Ein komplettes Gutachten ist dagegen, durch die ausführliche Lage- und Baubeschreibung, die umfangreichen Anlagen sowie die Fotodokumentation, auch für Nicht-Experten bzw. nicht sachkundige Personen jederzeit nachvollziehbar. An ein komplettes Gutachten über den Verkehrswert nach §194 BauGB werden ganz bestimmte, recht hohe Anforderungen gestellt, die sich auch in der Ausführlichkeit wiederspiegeln. Soll das Gutachten gerichtsfest sein oder zur Vorlage bei Behörden, Banken und Institutionen dienen, muss ein detailliertes Verkehrswertgutachten erstellt werden.
Bei einer voraussehbaren gerichtlichen Auseinandersetzung sollten die folgenden Dinge beachtet werden. Die Investition in ein komplettes Gutachten könnte sich als teilweise Fehlinvestition herausstellen, wenn das vorgerichtliche Gutachten von der Gegenseite nicht anerkannt und als nicht unparteiisch gewertet wird. Gegenüber dem Ergebnis des Kurzgutachtens wird ein vom Gericht beauftragter Gutachter in der Regel nicht zu einem wesentlich anderen Ergebnis kommen. Zur Abwägung gerichtlicher Chancen und zur Minimierung finanzieller Risiken ist ein Kurzgutachten deshalb durchaus geeignet.
Der geringere Aufwand für die Erstellung des Kurzgutachtens spiegelt sich natürlich im Preis wieder. Er ist aber auch (wie beim kompletten Verkehrswertgutachten) vom ermittelten Verkehrswert und den Schwierigkeiten abhängig. Jede Immobilie ist einzigartig. Unabhängig von der Gutachtenart bleibt das Sammeln von Informationen, die Recherche und Analyse der Marktdaten durch den Gutachter eine oft unterschätzte zeitaufwendige Tätigkeit. Der prozentuale Abschlag liegt objektabhängig etwa bei 10 bis 40 Prozent. Mit steigendem Verkehrswert steigt auch der Abschlag.

Erläuterungen zu Fachbegriffen der Immobilienwertermittlung finden Sie im Glossar.

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